| Auditoria preventiva em condomínios?
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Quando se fala em auditoria, geralmente nosso pensamento volta-se para a identificação de roubo, desvio e coisas do gênero. Entretanto, vale a pena destacar o uso da auditoria em caráter muito mais preventivo do que punitivo.
De grande interesse para as administrações sérias e honestas, o exame preventivo das prestações de contas permite a identificação imediata de falhas e / ou irregularidades, possibilitando a adoção de providências corretivas/preventivas antes que ensejem eventual má utilização de recursos, demandas trabalhistas, etc.
Com a utilização de técnicas e procedimentos próprios no exame da fidedignidade dos comprovantes anexados à prestação de contas, a auditoria preventiva permite verificar cada documento anexado à prestação de contas; a clareza dos demonstrativos; os recebimentos e depósitos em conta do condomínio das taxas condominiais e extras; a conciliação bancária; a análise da aplicação de multas e acréscimos moratórios; além de verificar o cálculo e as evidências do recolhimento dos encargos sociais.
É notório que em muitos condomínios o síndico e / ou os conselheiros muitas vezes são pessoas honestas, com boa vontade mas que não dispõe do necessário tempo par o exame das prestações de conta. Aqui começa o "stress" e o desgaste, pois na hora de assinar o balancete aprovando as contas ou assinam "em cruz", baseados apenas na confiança, ou se demoram na análise, buscando precaver-se de eventuais falhas e, nesse caso, haja demora para a aprovação das contas.
A realização de auditoria preventiva por profissionais experientes e independentes, além de poupar o tempo despendido individualmente pelos Conselheiros, fornece a estes respaldo técnico para a análise das prestações de contas, permitindo a aprovação das contas em prazo menor, além de proporcionar condições para que a Administração do Condomínio corrija falhas de modo a tornar o controle, tanto quanto possível, independente das pessoas que estejam à frente da administração.
A parte mais polêmica do condomínio, assim como o de toda relação jurídica, é no tocante ao dinheiro, nesse caso o pagamento da cota condominial.
Mais uma vez, a lei deixa a cargo da convenção a fixação da cota condominial. Porém, na prática, e seguindo as regras de bom senso, em quase cem por cento dos casos a cota parte de cada condômino corresponde a fração ideal de sua unidade.
Nos casos em que as unidades têm exatamente o mesmo tamanho e, portanto, a mesma fração ideal, a conta é mais simples. O rateio é feito dividindo-se o total da arrecadação necessária pelo número de unidades.
Com relação às cotas atrasadas, não cabe mais a cobrança por via executiva, em razão do disposto no artigo 275 - 11 - "c" do Código de Processo Civil. A ação de cobrança das cotas atrasadas têm o rito sumário.
Não há de se confundir tal hipótese com aquela em que o locador cobra do inquilino residente na unidade autônoma de sua propriedade, com base em contrato escrito, as cotas condominiais em atraso por parte deste.
Perante o condomínio, o devedor é sempre o proprietário da unidade autônoma e não o inquilino ali residente.
A atualização monetária somente a partir sexto mês de atraso deixou de vigorar com o advento da lei 6899181, ou lei da correção monetária.
Nota-se que a lei deixa a cargo da convenção a estipulação de penalidades pelo não pagamento em dia das contribuições, estabelecendo um limite máximo para elas, vinte por cento de multa e juros de mora de até um por cento ao mês.
Entretanto, a aplicação de correção monetária não é penalidade e sim mera atualização da moeda, para que não perca seu poder.
Antes da promulgação da lei que trata da correção monetária, o entendimento dos Tribunais já era no sentido de aplicar a correção monetária para atrasos por prazos menores, uma vez que, se contrário fosse, estar-se-ia admitindo o enriquecimento ilícito, ou melhor colocando, injusto, daquele que atrasava o pagamento de sua cota, tendo em vista os altos índices de inflação que perduraram em nosso pais por longos anos e que muitos desejam não se repita.
Todas as obras ou despesas extraordinárias - aquelas que não são para cobrir os custos corriqueiros de manutenção do condomínio - serão rateadas da mesma forma que as despesas ordinárias, ou seja, mediante o concurso de todos os condôminos, cada um em sua proporção.
A diferença é que, nesse caso, há necessidade de aprovação de orçamento previamente apresentado em assembléia.
O pagamento da cota condominial é obrigação real recaindo sobre o objeto independentemente de que é o sujeito. O pagamento da cota recai sobre a unidade autônoma e não sobre seu proprietário devendo, entretanto, este responder pelo não- pagamento.
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